Revente précipitée de votre propriété (maison ou immeuble d'habitation)

Depuis le 1^er janvier 2023, une revente est considérée comme précipitée si une ou un propriétaire vend une propriété, y compris un bien de location ou un droit d'achat, qu'elle ou il a détenue au Canada pendant moins de 365 jours consécutifs alors qu'aucun évènement de vie ne le justifie.

Évènements de vie exclus

Voici les évènements de vie auxquels la notion de revente précipitée ne s'applique pas :

Décès : La ou le propriétaire ou une personne qui lui est liée décède.
Ajout au ménage : Une personne liée à la ou au propriétaire (ex. : un enfant [naissance ou adoption] ou un parent âgé) devient membre du ménage de la ou du propriétaire, ou la ou le propriétaire est devenu membre du ménage d'une personne liée.
Échec du mariage : Le mariage ou l'union de fait de la ou du propriétaire est un échec, si cette personne vit séparément de sa conjointe ou de son conjoint pendant une période d'au moins 90 jours avant la revente de la propriété.
Sécurité personnelle : La sécurité personnelle de la ou du propriétaire ou d'une personne liée est menacée (ex. : violence familiale).
Maladie ou handicap : La ou le propriétaire ou une personne qui lui est liée souffre d'une incapacité ou d'une maladie grave.
Déménagement pour le travail : La ou le propriétaire ou sa conjointe ou son conjoint travaille à un nouvel endroit, et la nouvelle habitation se trouve plus près de son lieu de travail d'au moins 40 kilomètres.
Cessation d'emploi involontaire : La ou le propriétaire ou sa conjointe ou son conjoint perd son emploi.
Insolvabilité : La ou le propriétaire est insolvable (ex. : incapacité de payer ses dettes).
Disposition involontaire : La propriété est détruite (ex. : catastrophe naturelle), ou la ou le propriétaire est exproprié.

Incidences fiscales liées à une revente précipitée

Lors de la revente précipitée d'une propriété, nous considérons que la vendeuse ou le vendeur exploite une entreprise. Dès lors, la propriété est considérée comme un bien faisant partie de l'inventaire de cette entreprise. Dans ce cas, le profit réalisé lors de la revente est considéré comme un revenu d'entreprise entièrement imposable.

Par conséquent, la ou le propriétaire ne peut pas demander l'exemption fiscale accordée à la suite de la désignation d'une résidence principale ni bénéficier du taux d'inclusion des gains en capital de 50 %, car ceux-ci peuvent seulement être demandés pour un bien immobilier résidentiel détenu en tant qu'immobilisation.

À partir du moment où le bien immobilier résidentiel est reclassé en tant que bien en inventaire, la ou le propriétaire ne peut plus utiliser les avantages associés aux immobilisations. Toutefois, cette personne peut se prévaloir de ceux liés aux revenus d'entreprise.

Un bien en inventaire permet à la ou au propriétaire de déduire certaines dépenses dans le calcul de son revenu d'entreprise qui ne seraient autrement pas déductibles dans le calcul d'un gain en capital. La déduction de ces dépenses peut avoir pour effet de créer une perte d'entreprise. Dans le contexte d'une revente précipitée, cette perte est refusée et elle est réputée nulle.

Pour plus de renseignements, consultez le guide Les revenus d'entreprise ou de profession (IN-155).

Note

Il est quand même possible que le profit réalisé lors de la revente soit imposable en totalité même si une ou un propriétaire détient la propriété pendant plus de 365 jours consécutifs. En effet, la détermination d'un profit à titre de revenu d'entreprise ou de gain en capital demeure une question de fait et dépend, entre autres, de son intention de conserver ou de revendre ce bien immobilier.

Fin de la note

Exemples de revente précipitée

Exemple 1 : Acquisition et revente d'un chalet

Au début de l'année 2023, Jacques a acquis un chalet sur le bord d'un lac à un prix inférieur à sa juste valeur marchande. À l'été 2023, il reçoit une offre considérable et décide de revendre le chalet afin de réaliser un profit important.

Étant donné que Jacques a détenu le chalet moins de 365 jours consécutifs sans qu'aucun évènement de vie ne le justifie et qu'il a réalisé un profit, il est réputé exploiter une entreprise dans laquelle le chalet est considéré comme un bien faisant partie de son inventaire. Par conséquent, il doit déclarer un revenu d'entreprise imposable en totalité.

Toutefois, si Jacques avait plutôt réalisé une perte, celle-ci aurait été refusée parce qu'elle serait réputée nulle.

Exemple 2 : Acquisition et revente d'un immeuble locatif

Le 1^er novembre 2022, France a acquis un immeuble résidentiel de six logements. Le 30 juin 2023, elle reçoit une offre importante d'un promoteur immobilier qui désire l'acquérir.

Étant donné que France a détenu l'immeuble locatif moins de 365 jours consécutifs sans qu'aucun évènement de vie ne le justifie et qu'elle a réalisé un profit, elle est réputée exploiter une entreprise. Donc, l'immeuble locatif est considéré comme un bien faisant partie de son inventaire. Par conséquent, elle doit déclarer un revenu d'entreprise imposable en totalité, en plus du revenu de location.

Toutefois, si France avait plutôt réalisé une perte, celle-ci aurait été refusée parce qu'elle serait réputée nulle. France devrait seulement déclarer le revenu de location.

Exemple 3 : Acquisition et revente d'un appartement en copropriété (condominium) à la suite d'un décès

Au printemps 2023, Claude et Dominique ont acquis un appartement en copropriété (condominium) au centre-ville. À la suite du décès de Claude, Dominique revend le condominium à la fin de l'été en réalisant un profit notable.

Même si le condominium a été détenu moins de 365 jours consécutifs et que Dominique a réalisé un profit, elle n'est pas réputée exploiter une entreprise. En effet, le décès de Claude fait en sorte que les règles relatives à la revente précipitée ne s'appliquent pas à la vente du condominium. Ainsi, le condominium n'est pas considéré comme un bien faisant partie de son inventaire.

Enfin, Dominique doit déclarer un gain en capital imposable, qui correspond à 50 % du gain en capital. Toutefois, si toutes les conditions sont remplies, elle pourra demander l'exemption fiscale accordée à la suite de la désignation d'une résidence principale pour éviter de payer de l'impôt sur ce gain en capital imposable.