Changement d'usage (transformation d'une résidence principale en bien servant à gagner un revenu, ou l'inverse)
Il y a changement d'usage d'un bien si vous transformez, en totalité ou en partie, un bien que vous utilisez comme résidence principale en un bien servant à gagner un revenu de location ou d'entreprise ou, à l'inverse, si vous commencez à utiliser comme résidence principale un bien servant à gagner un revenu de location ou d'entreprise. Notez qu'un changement d'usage survient chaque fois que le pourcentage d'utilisation varie.
Au moment du changement d'usage, vous êtes réputée ou réputé avoir aliéné le bien (ou la partie du bien) ainsi transformé pour un produit égal à sa juste valeur marchande (JVM) et l'avoir acquis de nouveau immédiatement après à un coût égal à cette même JVM. Il peut en résulter un gain (ou une perte) en capital que vous devez déclarer pour l'année d'imposition au cours de laquelle le changement d'usage a eu lieu. Toutefois, une perte en capital à l'égard d'un bien d'usage personnel n'est pas déductible. Pour plus de détails à ce sujet, voyez le guide Gains et pertes en capital (IN-120).
Vous pouvez faire le choix de déclarer le gain en capital dans l'année d'imposition au cours de laquelle vous aurez réellement aliéné ce bien, pourvu que vous ayez effectué préalablement un choix à cet effet en vertu de la législation fédérale. Un tel choix s'applique automatiquement en vertu de la législation québécoise. Sans ce choix fait auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC), aucun choix à cet égard n'est possible pour l'application de l'impôt du Québec.
Dans le cas d'un changement d'usage partiel, vous pouvez exercer ce choix depuis le 19 mars 2019.
Des explications concernant le changement d'usage, notamment l'effet de ce choix sur la désignation du bien comme résidence principale, sont détaillées dans le guide IN-120.
Vous devez normalement déclarer le gain en capital résultant de la transformation de votre résidence principale en un bien servant à gagner un revenu de location ou d'entreprise dans l'année d'imposition au cours de laquelle le changement d'usage a lieu.
Toutefois, vous pouvez choisir de reporter ce gain en capital et de le déclarer dans l'année d'imposition au cours de laquelle vous aurez réellement aliéné ce bien. Si vous faites ce choix, vous pourrez désigner le bien comme résidence principale pendant que vous l'utilisiez pour gagner un revenu pour une période de quatre ans qui suit l'année du changement d'usage (ou plus de quatre ans dans certaines circonstances [voyez la note ci-après]) si les conditions suivantes sont remplies :
- vous résidiez ou étiez réputée ou réputé résider au Canada;
- ni vous ni une ou un membre de votre famille n'avez désigné un autre bien comme résidence principale pour chacune des années en question (pour une année qui suit 1981).
La période pour laquelle vous pouvez désigner un bien comme résidence principale peut dépasser quatre ans si toutes les conditions suivantes sont remplies :
- vous n'habitez pas votre résidence principale parce que vous ou votre conjointe ou conjoint avez un nouveau lieu de travail, et vous ou votre conjointe ou conjoint, selon le cas, n'avez pas de lien de dépendance avec l'employeur;
- l'emménagement dans votre nouveau logement vous permet de vous rapprocher d'au moins 40 kilomètres de votre nouveau lieu de travail ou de celui de votre conjointe ou conjoint;
- vous réintégrez votre résidence principale pendant que vous ou votre conjointe ou conjoint occupez encore le même emploi, ou avant la fin de l'année qui suit celle au cours de laquelle cet emploi a pris fin.
Un tel choix effectué pour l'application de la législation fédérale (paragraphe 45[2] de la Loi de l'impôt sur le revenu du Canada) s'applique automatiquement en vertu de la législation québécoise (article 284 de la Loi sur les impôts). Sans ce choix fait auprès de l'ARC, aucun choix à cet égard n'est possible pour l'application de l'impôt du Québec.
Vous devez nous aviser par écrit du choix que vous avez fait auprès de l'ARC dans l'année d'imposition au cours de laquelle le changement d'usage a eu lieu en nous transmettant, avec votre déclaration de revenus, une lettre dûment signée.
Cette lettre doit contenir les renseignements suivants :
- la description du bien visé par le changement d'usage;
- la date et les détails du changement d'usage (par exemple, vous avez loué 60 % de la superficie de votre résidence);
- une mention indiquant que vous effectuez un choix en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu du Canada et de l'article 284 de la Loi sur les impôts.
Notez que l'exercice de ce choix ne concerne que le report à une année future de l'imposition du gain en capital. Par conséquent, dès que vous commencez à utiliser votre résidence en vue de gagner un revenu, vous devez déclarer ce revenu, mais vous ne pouvez pas demander de déduction pour amortissement pour la partie ayant fait l'objet du changement d'usage.
Vous devez normalement déclarer le gain en capital résultant de la transformation d'un bien ayant servi à gagner un revenu de location ou d'entreprise en résidence principale dans l'année d'imposition au cours de laquelle le changement d'usage a lieu.
Toutefois, vous pouvez choisir de reporter ce gain en capital et de le déclarer dans l'année d'imposition au cours de laquelle vous aurez réellement aliéné ce bien. Si vous faites ce choix, vous pourrez désigner le bien comme résidence principale pendant que vous l'utilisiez pour gagner un revenu pour une période de quatre ans précédant l'année du changement d'usage si les conditions suivantes sont remplies :
- vous résidiez ou étiez réputée ou réputé résider au Canada;
- ni vous ni une ou un membre de votre famille n'avez désigné un autre bien comme résidence principale pour chacune des années en question (pour une année qui suit 1981).
Un tel choix effectué pour l'application de la législation fédérale (paragraphe 45[3] de la Loi de l'impôt sur le revenu du Canada) s'applique automatiquement en vertu de la législation québécoise (article 286.1 de la Loi sur les impôts). Sans ce choix fait auprès de l'ARC, aucun choix à cet égard n'est possible pour l'application de l'impôt du Québec. Notez que ce choix ne peut pas être fait pour l'application de la législation fédérale si vous avez demandé une déduction pour amortissement à l'égard du bien.
Vous devez nous aviser par écrit du choix que vous avez fait auprès de l'ARC en nous transmettant une lettre dûment signée au plus tard à l'une des dates suivantes, selon le cas :
- la date d'échéance de production de votre déclaration de revenus de l'année d'imposition au cours de laquelle vous aurez réellement aliéné le bien;
- le 30e jour suivant l'exercice du choix auprès de l'ARC.
Cette lettre doit contenir les renseignements suivants :
- la description du bien visé par le changement d'usage;
- la date et les détails du changement d'usage (par exemple, vous avez transformé en résidence principale 55 % d'un bien que vous utilisiez pour gagner un revenu d'entreprise);
- une mention indiquant que vous effectuez un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu du Canada et de l'article 286.1 de la Loi sur les impôts.
Notez que, malgré l'exercice du choix de reporter l'imposition de ce gain en capital, vous devez déclarer, dans l'année d'imposition au cours de laquelle le changement d'usage a eu lieu, la récupération d'amortissement qui pourrait résulter de ce changement d'usage.
Location n'entraînant pas de changement d'usage
En règle générale, la location d'une partie d'un bien servant de résidence principale entraîne un changement d'usage. Toutefois, dans certaines circonstances, vous pouvez louer une partie de la résidence que vous habitez sans entraîner de changement d'usage, ce qui a pour effet de vous permettre de la désigner comme résidence principale pendant qu'elle est louée.
Par exemple, vous pouvez louer une ou deux pièces de votre résidence à des pensionnaires. Dans ce cas, vous devez déclarer les revenus provenant de cette location dans le calcul de votre revenu, mais vous ne pouvez pas demander de déduction pour amortissement pour la partie louée.
Vous pouvez également louer occasionnellement des chambres (par exemple, pendant un festival annuel) sans que vous deviez inscrire vos revenus de location dans le calcul de votre revenu si les deux conditions suivantes sont remplies :
- la période de location n'excède pas 20 jours au cours d'une même année;
- vous n'avez pas d'autres revenus provenant de la location de chambres.
Pour plus de renseignements sur les revenus de location, consultez la publication Le particulier et les revenus locatifs (IN-100).