Désignation d'une résidence principale
De façon générale, la moitié (50 %) d'un gain en capital réalisé lors de l'aliénation (vente, cession, échange, donation, etc.) d'un bien immobilier est imposable.
Toutefois, sous certaines conditions, vous pouvez éviter qu'une partie ou la totalité du gain en capital généralement imposable ne le soit en choisissant de désigner comme résidence principale la totalité ou une partie du bien immobilier vendu.
Années visées par la désignation
Si vous désignez une propriété comme résidence principale pour toutes les années durant lesquelles vous en avez été propriétaire, votre gain en capital ne sera pas imposable.
Si vous ne la désignez pas comme résidence principale pour toutes les années durant lesquelles elle était en votre possession, une partie de votre gain en capital sera imposable.
Conditions relatives à la désignation
Une propriété peut être désignée comme résidence principale pour une année donnée seulement si vous, votre conjoint ou ex-conjoint, ou encore votre enfant, l'avez normalement habitée au cours de cette année, et ce, même si l'occupation n'a été que de courte durée.
Vous pouvez désigner une seule résidence principale pour une année donnée.
Pour connaître toutes les conditions relatives à la désignation d'une résidence principale, consultez la partie du guide Gains et pertes en capital (IN-120) qui traite de la résidence principale.
En 2000, Pierre et sa conjointe, Martine, ont acquis une maison au coût de 300 000 $. En 2010, ils ont aussi acquis un chalet au coût de 200 000 $. Leur maison et leur chalet ont été habités exclusivement par eux et par leurs enfants, Félix et Noémie.
En 2022, ils vendent leur chalet pour un montant de 550 000 $. Ils constatent qu'en 2022, leur maison a une juste valeur marchande qui est aussi d'un montant de 550 000 $.
Étant donné qu'au moment de la vente, le gain en capital de 350 000 $ obtenu relativement au chalet (prix de vente de 550 000 $ moins le prix d'achat de 200 000 $) est plus élevé que le gain en capital potentiel de 250 000 $ qui pourrait être obtenu lors de la vente de leur maison (550 000 $ moins 300 000 $), ils décident de désigner leur chalet comme résidence principale pour les années 2015 à 2022, soit 8 des 13 années durant lesquelles ils en ont été propriétaires (en sachant que la loi leur accorde une année additionnelle dans le calcul de leur exemption fiscale). À cet effet, ils remplissent le formulaire TP-274, après avoir préalablement désigné le chalet comme résidence principale pour les mêmes années auprès de l'ARC.
Calcul de l'exemption fiscale
En suivant les instructions contenues dans le formulaire TP-274, Pierre et Martine font le calcul suivant :
A × B ÷ C, où
- A est le gain en capital réalisé lors de la vente du chalet;
- B est égal au nombre d'années où le chalet est désigné comme résidence principale plus 1 (l'année additionnelle accordée par la loi);
- C représente le nombre d'années durant lesquelles ils ont été copropriétaires du chalet.
Selon ce calcul, Pierre et Martine profitent d'une exemption fiscale de 242 308 $, soit 350 000 $ × (8 + 1) ÷ 13.
En conséquence, ils devront payer de l'impôt sur la partie du gain en capital qui n'est pas exemptée, soit 107 692 $ (350 000 $ moins l'exemption fiscale de 242 308 $). De plus, comme seulement la moitié d'un gain en capital est imposable, Pierre et Martine seront imposés sur un montant de 53 846 $ (soit 50 % de 107 692 $) à la suite de la vente de leur chalet en 2022.
Incidence sur la vente future de leur maison
Plus tard, lorsque Pierre et Martine décideront de vendre leur maison, ils pourront à nouveau remplir le formulaire TP-274 pour désigner leur maison comme résidence principale. Toutefois, cette désignation ne pourra pas viser les mêmes 8 années pour lesquelles ils ont désigné le chalet comme résidence principale.