Immeubles d'habitation subventionnés

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Les règles suivantes s'appliquent si votre organisme de services publics (OSP) reçoit un financement public pour la construction d'un immeuble d'habitation. Ces règles s'appliquent lorsque l'OSP prévoit louer au moins 10 % des habitations aux personnes suivantes :

  • des aînés;
  • des jeunes;
  • des étudiants;
  • des personnes handicapées;
  • des personnes à faibles revenus.

Le financement public est une somme reçue pour appuyer votre projet de construction ou un prêt à remboursement conditionnel. Il doit vous être versé par l'une des entités suivantes :

  • un gouvernement (fédéral ou provincial);
  • une administration municipale;
  • une bande indienne;
  • un organisme créé par un gouvernement ou une administration pour financer des activités de bienfaisance ou des activités sans but lucratif en son nom.

Durant la construction, vous pouvez vous inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ. Ainsi, vous pourrez demander des crédits de taxe sur les intrants (CTI) et des remboursements de la taxe sur les intrants (RTI) pour les biens et les services que vous achetez. Si vous ne vous inscrivez pas aux fichiers de la TPS et de la TVQ, vous avez droit, en tant qu'OSP, au remboursement de la TPS et de la TVQ payées.

Lorsque la construction est achevée en grande partie et que vous louez la première habitation, l'immeuble est considéré comme vendu. L'habitation doit être louée à un particulier qui l'utilisera comme lieu de résidence. Vous devez alors calculer et remettre la TPS et la TVQ égales au plus élevé des montants suivants :

  • la TPS et la TVQ calculées sur la juste valeur marchande (JVM) de l'immeuble d'habitation;
  • la TPS et la TVQ payées pour l'acquisition du terrain et la construction du bâtiment ou pour les améliorations.

De plus, vous êtes considéré avoir acquis l'immeuble à nouveau pour la même valeur que celle de la vente considérée comme effectuée. Puisque vous utilisez l'immeuble pour la location d'habitations (location exonérée), vous avez droit, en tant qu'OSP, au remboursement de la TPS et de la TVQ calculées sur cette valeur.

Si vous n'êtes pas inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ, vous avez droit à un autre remboursement, après le versement des taxes. Il est égal au moins élevé des montants suivants :

  • les taxes versées pour la vente considérée comme effectuée;
  • la teneur en taxe de la valeur de l'immeuble à ce moment. La teneur en taxe est égale à la TPS et à la TVQ que vous avez payées sur les achats liés à la construction de l'immeuble moins le remboursement accordé aux OSP auquel vous avez eu droit, multiplié par le facteur de dépréciation de l'immeuble, soit la JVM divisée par le coût de construction de l'immeuble.
Exemple

Un OSP (dans cet exemple, un organisme de bienfaisance) s'inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ pour construire un immeuble d'habitation à logements multiples pour les aînés. Il reçoit un financement public pour la construction. Il a payé 10 000 $ de TPS et 19 950 $ de TVQ pour l'achat du terrain. Pour la construction de l'immeuble, il a payé 48 750 $ de TPS et 97 256 $ de TVQ. Il a demandé des CTI et des RTI pour récupérer ces taxes. La JVM de l'immeuble est inférieure aux coûts du terrain et de la construction de l'immeuble.

Au moment où l'organisme loue pour la première fois un logement comme lieu de résidence dans l'immeuble à un particulier, il doit remettre un montant de TPS et un montant de TVQ équivalant aux taxes qu'il a payées sur l'achat du terrain et la construction de l'immeuble. Il doit donc remettre 58 750 $ (10 000 $ + 48 750 $) de TPS et 117 206 $ (19 950 $ + 97 256 $) de TVQ.

Par contre, en tant qu'OSP, il a droit à un remboursement des taxes. Puisqu'il s'agit d'un organisme de bienfaisance, le taux du remboursement auquel il a droit est de 50 %. Il doit ainsi verser 29 375 $ de TPS (50 % x 58 750 $) et 58 603 $ de TVQ (50 % x 117 206 $).

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