Changement d'usage (transformation d'une résidence principale en bien servant à gagner un revenu, ou l'inverse)
Si vous transformez, en totalité ou en partie, un bien que vous utilisez comme résidence principale en un bien servant à gagner un revenu de location ou d'entreprise, ou, à l'inverse, si vous commencez à utiliser comme résidence principale un bien servant à gagner un revenu, il se produit un changement d'usage.
Au moment du changement d'usage, vous êtes considéré comme ayant aliéné le bien (ou la partie du bien) ainsi transformé pour un produit égal à sa juste valeur marchande (JVM) et comme l'ayant acquis de nouveau immédiatement après à un coût égal à cette même JVM.
Le changement d'usage d'un bien constitue une forme d'aliénation réputée qui peut entraîner un gain en capital que vous devez normalement déclarer dans l'année d'imposition au cours de laquelle ce changement d'usage a lieu.
Lorsque vous déclarez, dans l'année d'imposition au cours de laquelle ce changement d'usage a lieu, le gain en capital résultant du changement d'usage de votre résidence en un bien servant à gagner un revenu, vous pouvez éviter qu'une partie ou la totalité de ce gain en capital soit considérée comme un gain en capital imposable en choisissant de désigner ce bien comme votre résidence principale pour une ou plusieurs années.
Toutefois, vous pouvez choisir de reporter ce gain en capital pour le déclarer dans l'année d'imposition au cours de laquelle vous aurez réellement aliéné (vendu, cédé, échangé, donné, etc.) le bien. Ce choix, fait en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (législation fédérale), s'applique automatiquement en vertu de la législation québécoise.
Si vous faites ce choix, vous devez nous en aviser par écrit dans l'année d'imposition au cours de laquelle le changement d'usage a lieu en nous transmettant, avec votre déclaration de revenus, une lettre dûment signée. Cette lettre doit contenir les renseignements suivants :
- la description du bien visé par le changement d'usage;
- les détails (y compris la date) du changement d'usage (par exemple, vous avez loué 60 % de la superficie de votre résidence);
- la mention que vous effectuez un choix en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu du Canada (article 284 de la Loi sur les impôts).
Notez que l'exercice de ce choix ne concerne que le report à une année future de l'imposition du gain en capital. Par conséquent, dès que vous commencez à utiliser votre résidence en vue de gagner un revenu, vous devez déclarer ce revenu, mais vous ne pouvez pas demander la déduction pour amortissement pour la partie ayant fait l'objet du changement d'usage.
Vous devez normalement déclarer le gain en capital résultant du changement d'usage d'un bien ayant servi à gagner un revenu dans l'année d'imposition au cours de laquelle ce changement d'usage a lieu.
Toutefois, vous pouvez choisir de reporter ce gain en capital pour le déclarer dans l'année d'imposition au cours de laquelle vous aurez réellement aliéné (vendu, cédé, échangé, donné, etc.) le bien. Ce choix, fait en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu (législation fédérale), s'applique automatiquement en vertu de la législation québécoise.
Si vous faites ce choix, vous devrez nous en aviser par écrit, au moyen d'une lettre dûment signée, au plus tard à la première des dates suivantes :
- 90 jours après que le ministre vous aura demandé d'effectuer ce choix;
- à la date d'échéance de production de votre déclaration de revenus relative à l'année d'imposition au cours de laquelle vous aurez réellement aliéné le bien.
Cette lettre devra contenir les renseignements suivants :
- la description du bien visé par le changement d'usage;
- les détails (y compris la date) du changement d'usage (par exemple, vous avez transformé en résidence principale 55 % d'un bien que vous utilisiez pour gagner un revenu d'entreprise);
- la mention que vous effectuez un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu du Canada (article 286.1 de la Loi sur les impôts).
Notez que, malgré l'exercice du choix de reporter l'imposition de ce gain en capital, vous devez déclarer, dans l'année d'imposition au cours de laquelle le changement d'usage a lieu, la récupération d'amortissement qui pourrait résulter de ce changement d'usage.
Si vous faites le choix de reporter la déclaration du gain en capital à l'année d'imposition au cours de laquelle vous aliénerez réellement votre bien, vous devez nous fournir une preuve que vous avez effectué un tel choix au préalable auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC).
Consultez la partie Choix fiscal effectué auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC) à la page Pénalité pour non-production pour en savoir plus sur les délais qui vous sont accordés pour nous transmettre une copie des documents que vous avez transmis à l'ARC et sur les pénalités que vous encourez si ces délais ne sont pas respectés.
Désignation d'un bien comme résidence principale pendant que vous l'utilisez pour gagner un revenu
En règle générale, vous pouvez désigner un bien comme résidence principale uniquement pour une année durant laquelle vous en étiez propriétaire et utilisiez ce bien comme logement.
Toutefois, si vous transformez un bien qui est votre résidence principale en bien servant à gagner un revenu, ou l'inverse, et que vous choisissez de reporter la déclaration du gain en capital résultant de ce changement d'usage à l'année d'imposition au cours de laquelle vous aurez réellement aliéné ce bien, vous pourrez alors choisir de désigner également ce bien comme résidence principale pour une certaine période pendant que vous l'aurez utilisé pour gagner un revenu.
La période pour laquelle vous pourrez désigner ce bien comme résidence principale, dans l'année d'imposition au cours de laquelle vous l'aurez réellement aliéné, ne doit pas dépasser, selon le cas,
- quatre ans après l'année du changement d'usage de ce bien (ou plus de quatre ans dans certaines circonstances), si vous avez transformé le bien qui était votre résidence principale en bien servant à gagner un revenu;
- quatre ans avant l'année du changement d'usage, si vous avez transformé un bien ayant servi à gagner un revenu en résidence principale.
Location n'entraînant pas de changement d'usage
En règle générale, la location d'une partie d'un bien servant de résidence principale entraîne un changement d'usage.
Toutefois, dans certaines circonstances, vous pouvez louer une partie de la résidence que vous habitez sans entraîner un changement d'usage, ce qui a pour effet de vous permettre de la désigner comme résidence principale pendant qu'elle est ainsi louée.
Par exemple, vous pouvez louer une ou deux pièces de votre résidence à des pensionnaires. Dans ce cas, vous devez déclarer le revenu provenant de cette location dans le calcul de votre revenu, mais vous ne pouvez pas demander la déduction pour amortissement pour la partie louée.
Vous pouvez également louer occasionnellement des chambres (par exemple, pendant un festival annuel) sans que vous soyez tenu d'inclure vos revenus de location dans le calcul de votre revenu si les deux conditions suivantes sont remplies :
- la période de location n'excède pas 20 jours au cours d'une même année;
- vous n'avez pas d'autres revenus provenant de la location de chambres.
Pour plus de renseignements concernant le changement d'usage, consultez le guide Gains et pertes en capital (IN-120).